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各地举措密集落地 楼市新政成效初显
来源: | 作者:作者: 记者 马梅若 | 发布时间: 2024-05-27 | 41 次浏览 | 分享到:

5月17日,全国切实做好保交房工作视频会议和四部门国新办发布会这两场重磅会议上连续多项政策直指房地产领域。

人民银行连出四项住房金融政策,引发市场高度关注:取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点、调整商业性个人住房贷款最低首付款比例政策、设立3000亿元保障性住房再贷款。

“目前个人住房贷款利率在实际上形成‘三层定价机制’:一是全国层面,人民银行确定全国性的利率政策下限;二是地方层面,人民银行分支机构在全国性利率下限的基础上,确定当地住房贷款利率下限;三是银行层面,银行综合考虑借款人资质、资金成本等因素,与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。”招联首席研究员董希淼对《金融时报》记者解释,此次全国性住房贷款利率政策下限取消之后,预计全国多数地方将不再设定住房贷款利率下限,由银行自主与借款人协商确定。

时隔一周,各地如何执行相关政策?对市场影响如何?《金融时报》记者梳理了多地的情况。

取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、设立3000亿元保障性住房再贷款等政策出台后,已有多地跟进落实相关政策。图为浙江省杭州市萧山区某小区建设中的楼盘。  记者 刘志良 摄

多地全面取消首套房和二套房商贷利率下限

新政公布一周内,已有多地跟进落实相关政策。

5月22日,湖北省住建厅联合省财政厅、自然资源厅、人民银行湖北省分行、国家金融监督管理总局湖北监管局印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。“武汉成为楼市新政后全国首个下调房贷利率下限的城市,也是首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。”中指研究院华中市场分析师李国政对《金融时报》记者表示。

围绕取消商贷利率下限,据记者不完全统计,目前,湖北、云南、山西、甘肃、河北、陕西、宁夏、广西、重庆等省(区、市)宣布取消当地首套房和二套房贷款利率下限。省会城市中,合肥、福州和长沙已经跟进。非省会城市中,泉州市、南平市、芜湖市已宣布跟进。

“合肥市也取消首套、二套房贷利率政策下限。”据介绍,目前合肥各银行首套房实际利率调整至LPR减50BP即3.45%,二套房利率相应调整。

此外,广东省19个城市政策也集中调整。根据人民银行广东省分行公布信息,对珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、东莞市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市、云浮市共19个城市的差别化住房信贷政策作调整,取消利率下限。

据中指研究院估算,随着各地首付比例和房贷利率继续调整,大多数城市首付比例有望执行首套15%、二套25%;房贷利率方面,或有更多城市参考当前部分城市房贷利率水平进行调整。

“政策落地后,大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点。”有市场人士测算,按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算,总利息支出可减少7万余元,改善性需求住房的利息支出会减少更多。

各地积极下调公积金贷款利率

公积金方面,各地政策也加速落地。值得一提的是,一线城市也快速跟进:公积金贷款新政发布当晚,广州率先跟进;5月18日,北京、深圳、上海也宣布跟进下调。其中,北京明确,自2024年5月18日起,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。对于5月18日前已发放未到期的个人住房公积金贷款,自2025年1月1日起按调整后的新利率执行。对于5月18日(含)以后发放的个人住房公积金贷款,按调整后的新利率执行。

当然,除了一线城市外,更多地方已宣布了新的公积金贷款利率政策。例如,5月17日,河南省省直机关住房资金管理中心发布通知明确,对于购买首套住房的购房者,五年期以下(含五年)和五年期以上的贷款利率分别下调至2.35%和2.85%。购买第二套住房的购房者,五年期以下(含五年)和五年期以上的贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。同日,河南省内的郑州、洛阳、开封、信阳等地也发布消息下调公积金贷款利率。

江西、合肥、成都、广州、重庆、东莞等地也发通知称,公积金贷款利率5月18日起下调,存量贷款2025年1月1日调整。换言之,对于新发放的公积金贷款,5月18日就可以享受到“降息”。而对于存量公积金贷款,将从明年1月1日贷款重定价日起享受“降息”。

值得关注的是,与其他地方相比,深圳存量公积金贷款执行新利率的时间则更早。2024年5月18日之前深圳市已经发放的个人住房公积金贷款,自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。2024年5月18日之前申请且未发放的个人住房公积金贷款,以及2024年5月18日(含)之后申请的个人住房公积金贷款,均执行调整后的利率。

“公积金贷款利率下降,结合取消首套房和二套房商贷利率下限,有助于降低减轻居民住房消费负担。”招联首席研究员董希淼对《金融时报》分析称,这传递出稳定房地产市场的明确信号。此次住房信贷政策调整力度较大,超出预期,有助于稳定居民住房消费信心,进而提高居民住房消费的意愿和能力。在其看来,去年以来,城市房地产金融政策已经进行多次调整优化。此次住房金融政策大幅度调整,更从需求侧对房地产市场健康平稳发展形成支撑。

多措并举化解存量压力

消化存量商品房,也成为当前政策发力的重点。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰谈到,相关地方政府应从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

“本轮政策的亮点是盘活存量。”有业内专家对《金融时报》记者解释,4月30日中央政治局会议首次提出,要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。本次央行及时设立专门的再贷款工具,支持地方国企收购存量房产用作保障性住房,体现了对党中央决策的落实和对地方政府消化存量住房的支持。

此前,各地已有探索实践。例如,湖北省积极推进住房“以旧换新”。支持国有企业收购二手住房,为卖旧买新“搭桥”,收购二手住房可对外出售或用作租赁住房、征收安置房、人才房、保障性住房等;鼓励开发企业、经纪机构、购房人三方联动,实现旧房“先卖”、新房“优买”;此外,湖北进一步加大对住房“以旧换新”的财税支持。比如,各地财政对个人出售二手住房以及对个人购买新房给予补助;对出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的,对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税;对国有企业收购二手住房各地财政可给予补助;省级财政对市县开展住房“以旧换新”给予以奖代补。

有业内人士表示,当前,市场对新政反应积极,多家房地产开发商和房产中介表示近日咨询量明显增多,预计随着新政策的进一步落地,将更有力支持刚需和改善性购房者需求。